1. Không nên dùng Smart Pricing vì Airbnb luôn ép host bán giá thấp.

--> Không đúng, Smart Pricing là công cụ tự tính giá của Airbnb dựa trên loại hình & vị trí của listing, mùa cao/thấp điểm, lượng cung-cầu & một số yếu tố khác. Airbnb cho host toàn quyền chọn khung giá phù hợp nhất với mình (min, max) rồi mới áp dụng công thức tính của họ. Airbnb cũng đưa ra một vài gợi ý (tips) nhưng host có quyền nghe hoặc không nghe theo. Các host đừng vội vàng áp dụng tips rồi đổ thừa là Airbnb ép giá nhé, như vậy không fair đâu!

Mình vẫn dùng Smart Pricing cho cả năm (turn on) & chỉnh tay một số ngày đặc biệt mà mình muốn tăng/giảm giá (turn off). Cụ thể mình chỉnh sẵn giá cao cho mùa cao điểm trong năm (Noel-Tết Tây/ta, 30/4-1/5, mùa hè tháng 7-8).

Còn khi lịch tuần sau chưa có khách book hoặc tháng sau mới chỉ kín lịch dưới 50% thì mình cũng linh động hạ giá để tối ưu hoá doanh thu.

2. Tôi không thể cho thuê nhà dưới mức xxx. Xung quanh nhà tôi người ta toàn cho thuê giá yyy.

--> Không nên tự giới hạn mình bằng 1 mức giá sàn tưởng tượng. Tuỳ theo khu vực mà nhu cầu thuê & mật độ cạnh tranh khác nhau. Tuỳ theo mùa cao/thấp điểm mà mức giá khách sẵn sàng chi trả cũng khác nhau. Host nào nói câu “Xung quanh nhà tôi người ta toàn cho thuê giá yyy” thì cũng nhớ kiểm tra luôn tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) của nhà hàng xóm luôn nhé! Chỉ cần vào link của listing đó, bấm Book là sẽ thấy toàn bộ lịch từ thời điểm hiện tại đến mấy tháng sắp tới. Nếu lịch trống nhiều tức là nhà đó cho thuê không hiệu quả, doanh thu không tối ưu. Vậy tại sao phải lấy họ ra để so sánh & bắt chước?

Các bạn chỉ nên tham khảo giá của các căn có nhiều reviews, kín lịch & cùng tiêu chuẩn với nhà mình. Ví dụ nhà mình chuẩn 3* thì đừng so giá với căn chuẩn 5*, nhà không có hồ bơi thì đừng so với căn có hồ bơi… Chưa kể nhà mới đăng listing thì cũng không thể so với nhà đã có mấy chục reviews 5* được mà phải áp dụng giá thâm nhập thị trường, cũng như các nhãn hàng lớn khi tung sản phẩm mới vẫn phải tặng khách hàng sản phẩm dùng thử & chạy đủ mọi chương trình quảng cáo/khuyến mại, hoặc các nhà hàng mới đều có chính sách giá đặc biệt khi khai trương. Chỉ khi nào listing có khoảng 10 reviews 5* thì host mới nên đẩy lên lại mức giá thị trường để đảm bảo có lượng khách ổn định.

3. Tôi thà để nhà trống còn hơn cho thuê giá rẻ.

--> Đúng đối với host nào chỉ muốn để nhà lên Airbnb chơi cho vui & không cần tiền! Nhưng suy nghĩ này sai hoàn toàn đối với ai muốn kinh doanh Airbnb hiệu quả, vì công thức doanh thu còn phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy nữa chứ không chỉ phụ thuộc vào giá. Nhà để trống thì chi phí cố định vẫn tồn tại trong khi doanh thu chỉ là con số 0 tròn trĩnh. Các host cần khéo léo chọn cặp ‘giá-tỷ lệ lấp đầy’ phù hợp để có được doanh thu tối đa & tỷ suất hoàn vốn (ROI) tốt nhất.

4. Tôi để 1 mức giá cố định cho cả năm vì ngại theo dõi & điều chỉnh giá.

--> Nếu bước chân vào ngành du lịch (Airbnb chủ yếu phục vụ khách du lịch) mà host không hiểu về thị trường, nhu cầu khách du lịch & tính chất mùa vụ (seasonality) của ngành thì thật đáng tiếc!

Host nào hiểu thị trường chắc chắn sẽ luôn linh động điều chỉnh giá theo cung-cầu bằng các công cụ sẵn có của Airbnb như Smart Pricing, Weekly/Monthly Discount hoặc chỉnh tay tuỳ theo ngày để có doanh thu tối ưu.

5. Tôi không dám tăng giá vì sợ không có khách.

--> Host am hiểu thị trường & đã có nhiều reviews 5* thì chẳng việc gì phải ngại tăng giá vào mùa cao điểm. Đặc biệt các homestay gần biển thì cuối tuần thường rất đông, giá nhiều khi gấp đôi trong tuần nhưng vẫn kín khách. Còn những dịp lễ Tết thì có khi giá gấp ba ngày thường mà khách không còn quá nhiều sự lựa chọn nếu không book sớm.

Như vậy chỉ cần host nắm rõ luật cung-cầu là có thể thoải mái điều chỉnh giá để được nhiều khách book & tối ưu hoá doanh thu, cũng đâu quá khó phải không? 😉 Mong là mọi người không còn những ngộ nhận thế này về giá & ngày càng đắt khách hơn với Airbnb nhé!

Bạn muốn trở thành host Airbnb? Bắt đầu tạo listing tại đây để được admin hỗ trợ trong quá trình host!